CELUI QUI VEND UNE MAISON SANS EAU COURANTE DOIT EN INFORMER L'ACQUEREUR
(Civ. 3ième 26 octobre 2022, pourvoi n°20-15382)

Le Dol se définit comme le fait de dissimuler volontairement  à son cocontractant un élément qui, s'il avait été connu, aurait fait obstacle à son consentement. Lorsqu'un Dol est commis, le cocontractant qui n'aurait pas consenti s'il avait su, peut saisir le juge aux fins de faire annuler le contrat.
Mais, le contrat librement consenti faisant la loi des parties, il n'est pas aussi aisé d'obtenir cette annulation.

Plusieurs éléments sont donc nécessaire à la caractérisation d'un Dol justifiant l'annulation du contrat.
Le cocontractant qui se prétend victime d'un Dol devra prouver que l'élément qui lui a été dissimulé était présent au moment de la formation du contrat, qu'il était connu de l'autre partie, laquelle le lui a volontairement dissimulé, et que cet élément était déterminant de son consentement.

Tel est le cas en matière de vente immobilière lorsque le vendeur dissimule à l'acheteur que la maison n'est raccordée à aucun système d'adduction d'eau, et ne dispose d'aucun assainissement.
En effet, la cour de cassation juge avec constance que l'acquéreur d'une habitation est en droit de s'attendre à ce que le bien vendu soit raccordé à un système d'approvisionnement en eau, même lorsque le bien vendu se situe en campagne (Civ. 3ième 10 février 1999, pourvoi n°97-18340). Le raccordement à l'eau est donc une conditions implicite mais déterminante du consentement à acquérir.

Le vendeur ne peut donc proposer un bien non-raccordé qu'à la condition de pouvoir prouver qu'il en a averti l'acquéreur. Toute ambigüité quant à cette information s'interprète en faveur de l'acquéreur, et le dol sera constitué. Cette preuve pourra résulter d'une occupation du bien par l'acquéreur avant l'acte définitif de vente, mais pas de simples démarches en faveur d'un raccordement, celles-ci ne prouvant pas à elles seule ladite occupation.
C'est le sens de l'arrêt ici rapporté (Civ. 3ième, 26 octobre 2022, pourvoi n°20-15382).

Pourtant, le bon sens commande d'observer que, quelle que soit la date l'occupation réelle, l'accomplissement de démarches accomplies par l'acquéreur en vue de raccorder la maison impliquait nécessairement qu'il savait qu'elle n'était pas raccordée.
Si ces démarches ont été accomplies avant la vente, elles auraient dû suffire à démontrer qu'avant la vente l'acquéreur savait que la maison n'était pas raccordée.